Согласно ст. 162 ЖК РФ, под договором управления многоквартирным домом понимается соглашение, между собственниками помещений и управляющей организацией согласно которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Сторонами договора управления выступают: на стороне Исполнителя – управляющая организация, на стороне Заказчика – собственники помещений в многоквартирном доме или иные лица.

Основными обязанностями Исполнителя по договору управления являются:

  • осуществление управления общим имуществом в многоквартирном доме;
  • оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • предоставление коммунальных услуг;
  • предоставление иных услуг, предусмотренных решением общего собрания собственников помещений;
  • взимание у собственников платы за оказанные услуги;
  • организация круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания многоквартирного дома;
  • организация работы по устранению причин аварийных ситуаций, приводящих к угрозе жизни, здоровья граждан, и порче их имущества;
  • ведение и хранение документации (базы данных), полученной от ранее управляющей организации или застройщика;
  • рассмотрение предложений, заявлений и жалоб собственников, ведение их учета, принятие мер, необходимых для устранения указанных в них недостатках;
  • информирование собственников о причинах и предполагаемой продолжительности перерывов в предоставлении коммунальных услуг;
  • информирование в письменной форме собственников об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения пропорционально их доле на общее имущество многоквартирного дома в срок, определенный договором управления;
  • обеспечение доставки собственникам платежных документов не позднее даты, определенной в договоре управления;
  • направление своего сотрудника, на основании заявки собственника, для составления акта нанесения ущерба общему имуществу многоквартирного дома либо личному имуществу собственника в результате виновных действий организации;
  • предоставление собственникам по их запросам документации, информации и сведений, касающихся управления многоквартирным домом и др.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме, как заказчики услуг по договору управления, обязаны:

  • своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги;
  • представлять управляющей организации сведения о заключенных договорах найма (аренды), в которых обязанность платы за управление многоквартирным домом возложена собственником полностью или частично на нанимателя (арендатора), с указанием ФИО ответственного нанимателя (наименование и реквизиты организации, оформившей право аренды), о смене нанимателя или арендатора, об изменении количества лиц, проживающих в жилом помещении, включая временно проживающих;
  • обеспечить доступ представителей управляющей организации в принадлежащее им помещения для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с управляющей организацией время, а работников аварийных служб – в любое время и др.

Договор управления заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Процедуре подписания договора управления в обязательном порядке должно предшествовать проведение общего собрания, на котором должен быть решен вопрос о заключении договора управления с управляющей организацией и утверждены все существенные условия договора.

Управляющая организация обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней с даты его подписания, если иное прямо не установлено договором.

В договоре управления многоквартирным домом обязательно должны быть указаны:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, критерии качества услуг по управлению, штрафные санкции за некачественное оказание услуг по управлению;
  • сроки выполнения работ по управлению жилым многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем на 1 год и не более чем на 5 лет;
  • порядок отчетности управляющей организации о ходе выполнения работ по управлению жилым многоквартирным домом;
  • порядок расторжения договора.