Основной способ реализации прав собственников помещений на управление многоквартирынм домом является Общее собрание собственников.

Жилищный кодекс РФ описывает понятие Общего собрания собственников как орган управления многоквартирным домом. Это единственный механизм управления общим имуществом..

На общем собрании могут принимать участие все собственники (как жилых так и нежилых)  помещений как лично так и через представителя. Полномочия представителя должны быть оформлены должным образом.

Виды собраний:

  1. Первоначальное общее собрание
  2. Очередное общее собрание
  3. Внеочередное общее собрание

Первоначальное общее собрание – это самое первое собрание проводимое с момента ввода дома в эксплуатацию.

Очередное общее собрание – это ежегодно проводимое общее собрание которое должны проводить собственники помещений в многоквартирном доме.

Внеочередное общее собрание – проводится в любое время по инициативе любого собственника помещений в многоквартирном доме.

Инициировать общее собрание может только собственник помещения и никто другой.

Общее собрание проводится в форме: очного, заочного и очно-заочного голосования.

Независимо от формы проведения собрания должен быть кворум. Кворум это минимально допустимое количество голосов принятых на голосовании. Есть три кворума при голосовании на общем собрании.

Способ 1 100% голосов – применяется в некоторых случаях (например уменьшение общего имущества в доме путем его реконструкции)

Способ 2 Квалифицированное большинство – не менее 2/3 голосов от общего числа голосов. Требуется по решениям:

  • о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением и надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в МКД;
  • о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в т. ч. введение ограничений пользования им;
  • о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в т. ч. о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД;
  • об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД полномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в т. ч. договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Способ 3 Простое большинство – 50%+1 голос от общего числа голосов, присутствующих на общем собрании. Необходимо для решения любых иных вопросов.

Важно понимать что при определении кворума голосов берется расчет доля в праве собственности на общее имущество. Здесь действует правило, предусмотренное ч. 3 ст. 48 ЖК РФ: количество голосов, которыми обладает собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определен в ст. 36 ЖК РФ. С целью определить долю конкретного собственника  необходимо площадь его помещения согласно свидетельству о собственности поделить на сумму площадей жилых и нежилых помещений в таком доме согласно техническому паспорту дома.

Вопросы решаемые на общем собрании:

Перечень вопросов установлен в Жилищном Кодексе РФ и он не является закрытым. Общее собрание собственников помещений правомочно принимать решения по следующим вопросам:

  • о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хоз.построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введения ограничения пользования им;
  • пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами;
  • о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • выборе способа управления многоквартирным домом;
  • другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В качестве примера иных вопросов, отнесенных ЖК РФ к компетенции общего собрания, можно привести следующие вопросы:

  • определение сроков и порядка проведения годового общего собрания, а также порядка уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ;
  • определение помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ);
  • определение места или адреса хранения протоколов общих собраний (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ;
  • избрание Совета многоквартирного дома (ст. 161.1 ЖК РФ) и его председателя;
  • другие вопросы.

Окончательные результаты (итоги) общего собрания оформляются в виде протокола общего собрания и доводятся до собственников помещений инициатором общего собрания путем размещения соответствующего объявления об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятий решений.

Принятое в установленном жилищном законодательстве порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников, включая тех, кто голосовал против, либо вообще не принимал участие в общем собрании.